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辦 理結(jié)果：正在解決
大西城改發(fā)字〔2018〕3號 簽發(fā)人：張宗民
對區(qū)政協(xié)九屆一次會議第18號
提案的答復函
黃延委員：
您提出的《關于借力社會資本，推動舊區(qū)改造工作的提案》收悉，現(xiàn)將辦理情況答復如下：
一、對本提案的辦理概述
委員建議我區(qū)學習深圳、上海城市更新做法，突破政策瓶頸，建立西崗區(qū)舊區(qū)改造新模式。在控制政府債務風險的要求下，通過引入優(yōu)質(zhì)社會資本資源解決舊城區(qū)改造資金問題。通過編制實施方案并建立協(xié)調(diào)機構(gòu)，推動我區(qū)舊區(qū)改造具體項目工作。區(qū)城改辦學習上海、深圳的城市更新政策，對我區(qū)舊城區(qū)改造模式、招商模式和具體項目管理進行探索。
二、對所提建議的逐條答復
（一） 研究探索舊區(qū)改造新模式
舊城區(qū)改造是一項重大的民心工程，事關居民群眾居住條件、城區(qū)環(huán)境、居住安全等一系列民生問題，黨中央、國務院非常重視舊城區(qū)改造，全力提升居民群眾居住質(zhì)量，出臺一系列政策推進舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造。近年來，市委市政府、區(qū)委區(qū)政府也通過實施棚戶區(qū)改造、既有居住建筑節(jié)能改造、住宅老舊電梯維修改造、暖房子工程等方式，使得居民居住條件不斷改善，城區(qū)面貌煥然一新。但我區(qū)仍有部分區(qū)域建筑存在建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、安全隱患、無修繕保留價值等問題。群眾通過多種途徑要求動遷，但受經(jīng)濟測算、融資方式、開發(fā)意愿、動遷難度等原因影響，這部分房屋短期內(nèi)難以實施動遷改造，社會壓力不斷增大。
為此，我們在既有政策規(guī)定框架內(nèi)積極尋求創(chuàng)新突破，研究了上海拆除重建和深圳城市更新工作模式，并進行比較分析，具體情況如下。
1、深圳城市更新模式
2009年，廣東省政府與國土資源部簽訂部省共建協(xié)議，賦予“三舊”改造經(jīng)營性用地協(xié)議出讓的政策，深圳提出“城市更新”概念。
深圳市城市更新遵循政府引導、市場運作、公眾參與原則，充分利用深圳市場化程度較高的優(yōu)勢，調(diào)動各方參與城市更新的主動性和積極性。一是明確政府定位。政府主要是制定規(guī)則，充當“裁判員”發(fā)揮引導和服務作用。二是具體項目實施以市場力量為主。鼓勵權(quán)利主體自行實施、市場主體單獨實施或者二者聯(lián)合實施城市更新，動遷后對土地協(xié)議出讓。三是多種更新模式并舉。分為綜合整治、功能改變和拆除重建三種模式，鼓勵舊工業(yè)區(qū)項目通過綜合整治和功能改造實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，穩(wěn)步推進舊住宅更新。四是公共利益優(yōu)先。城市更新單元應提供不少于15%和3000平方米的用地用于基礎設施和公共服務設施建設，住宅類城市更新項目，按照不少于住宅總規(guī)模5%—20%的比例配建保障性住房。
城市更新為深圳拉動經(jīng)濟增長、拓展存量土地利用空間、完善城市功能、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面起到了作用，但在舊住宅區(qū)更新方面面臨困境。2010年，八個舊住宅區(qū)被列為深圳城市更新單元第一批計劃。但完全依靠市場協(xié)商行為達到100%簽約，遠比想象中困難，最為困難的是，城市更新政策未明確收尾保障方式，市場主體對于不同意簽約的權(quán)利人無計可施。截至目前，八個舊住宅區(qū)僅鶴塘小區(qū)完成了補償簽約工作，其他幾個小區(qū)陷入停滯不前。此后，深圳也再未批準過市場主體申報的舊住宅區(qū)改造城市更新計劃。2016年12月，深圳市政府辦公廳印發(fā)通知，要求穩(wěn)步推進舊住宅區(qū)更新。
2、上海拆除重建模式
上海城市更新工作經(jīng)歷了從“拆改留”到“留改拆”的轉(zhuǎn)變，2014年，上海市房管局、規(guī)土局出臺了相關政策，鼓勵各區(qū)通過舊住房綜合改造、拆除重建，實施城市更新。
拆除重建是對不屬于各類保留保護建筑及其保護和建設控制范圍內(nèi)的、居住不成套的、存在安全隱患的、采取一般修繕無法解決其安全和使用問題的不成套舊住房，實施拆除重建的行為。拆除重建是舊住房綜合改造的補充。此前，上海市通過擴建、加層、抽戶、重新分割等方式，進行舊住房綜合改造，解決了部分居民的居住問題。
上海市采取了一些措施，取得較好效果。一是將項目范圍內(nèi)不成套（指沒有獨立廚房、衛(wèi)生間）公有工房作為硬性認定標準。上海市不成套公有房屋居住條件很差，容易引起生活糾紛，無法在市場上公開出售。這一硬性指標排除了成套房屋使用人要求拆除重建的訴求，解決拆除重建政策的公平性問題。二是啟動條件嚴格設定。項目范圍內(nèi)90%以上（部分項目要求100%）公有住房承租人和產(chǎn)權(quán)人同意并簽約后，項目方可啟動。三是公房產(chǎn)權(quán)單位或委托管理人為拆除重建試點項目的建設單位，負責申請規(guī)劃條件，委托單位進行方案設計，報審建設工程設計方案，編制改造實施方案，公示設計方案和實施方案，與公房承租人和產(chǎn)權(quán)人簽訂改造協(xié)議，辦理建設工程規(guī)劃許可證等審批手續(xù)。四是改造資金主要通過市、區(qū)財政補貼，拆除重建資金約為10000元/平方米。拆除重建的增量房屋，除用于安置回搬住戶外，僅限于以政府回購方式用于各類保障性用房使用，但增量套數(shù)嚴格控制在1%以內(nèi)。
綜上，我們認為深圳城市更新模式，舊住宅區(qū)拆除重建成功率較低，且存在房屋拆遷后，土地協(xié)議出讓在大連難以實現(xiàn)的問題，暫時不具有操作可行性，區(qū)城改辦將與市國土局、市土地儲備中心和有關部門就有關政策進行密切溝通，條件成熟時，推進我區(qū)舊城區(qū)改造工作。同時，我們將借鑒上海拆除重建模式開展舊城區(qū)老舊住房更新工作，并提出了西崗區(qū)舊住房更新工作思路。
（二） 不斷豐富社會資本資源引入新機制
我們重視社會資本資源引入工作，采取了以下措施。一是建立招商企業(yè)信息庫。收集編制歷年以來投資西崗建設項目企業(yè)的概況，了解企業(yè)發(fā)展情況和合作項目，加強彼此之間的聯(lián)系，推動已落戶企業(yè)進一步擴大投資，利用已落戶企業(yè)以商招商。建立完善具備招商資質(zhì)的在連企業(yè)信息庫，構(gòu)建信息網(wǎng)絡，建立信息共享機制，
擴大招商范圍。二是與招商企業(yè)長期溝通，組織相關推介活動。與招商企業(yè)建立良性正向的溝通聯(lián)系，搭建起互助合作共贏的橋梁和紐帶。做好城區(qū)改造開發(fā)建設的前期基礎工作，科學制定改造規(guī)劃，為招商引資打牢基礎。組織推介活動，主動協(xié)商洽談，宣傳相關政策，聽取意見建議，研究解決問題，落實發(fā)展策略，構(gòu)建和諧共贏的招商環(huán)境。經(jīng)過一系列卓有成效的工作，我們已經(jīng)與招商企業(yè)建立起了良好的合作意向。華潤置地對頤合園項目，恒大集團對站北地塊改造項目及白云新村地塊改造項目，復星集團對勝利橋北地塊改造項目，保利集團對威華公寓地塊改造項目均表現(xiàn)出濃厚興趣，具有投資開發(fā)意向。三是圍繞城區(qū)改造項目特點進行招商引資，突出發(fā)展特色。堅持以規(guī)劃引領，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，提供科學的開發(fā)藍圖，注重城區(qū)功能結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，開創(chuàng)適合西崗經(jīng)濟社會發(fā)展的招商引資新局面。
（三） 推進具體項目管理工作不斷完善
按照委員建議，在實施舊城區(qū)改造過程中，我們將依據(jù)《關于建立土地收購儲備市區(qū)兩級聯(lián)動工作制度的通知》要求，積極主動與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)機構(gòu)溝通聯(lián)系，在編制實施方案方面的發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)項目具體情況分類，科學合理編制實施方案。
在具體項目實施過程中，我們也將根據(jù)需要組建區(qū)有關部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，加強領導組織協(xié)調(diào)，保障項目具體實施。
西崗區(qū)城區(qū)改造辦公室
2018年5月31日
抄送：區(qū)政府辦、區(qū)政協(xié)提案委
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